南加州三大房产机遇

2015年 11月 22日
南加州

东西方置业当地团队驻美国南加州的资深房产经纪人Lyudmila所负责的区域覆盖了南加州三处最主要的房产市场:帝王郡(Imperial County)、河滨郡(Riverside County)、以及圣地亚哥县(San Diego County)。今天,我们就详细介绍一下南加州这三个地区的房产概况和投资机遇。

帝王郡(Imperial County)
2014年美国人口调查的最新数据,Imperial郡的人口约不到18万。当地白人居多,占了人口的将近九成,亚洲人口仅仅占2.3%。按照族裔来看,大多数为拉丁美裔,占了82%。因此当地除了英语以外,更多人讲西班牙语。

学区资源上,该地区几乎没有主要的高等学府,而占多数的是K-12年级的中小学资源,并且以不同学区命名布满Imperial整个郡。这里的基础教育质量优等,整体学术表现超越整个加州的平均水准,是加州基础教育的基石。同样,学校中的拉丁美洲和西班牙语学生居多。一个班的学生数量在24.5人左右,跟整个加州的平均水平25人持平,说明学校里生源充足,整个地区青少年数量发展均衡。

房产情况上,因为土地资源丰厚,相对人口较少,因此房屋面积都比较大,空间非常充足,比较多见的是4个卧室的独立屋构造,也有3卧或略小的结构。

社区划分比较多,但重点在以下四个区域:

  • Imperial:平均价位22万美元左右,极端价位35万美元。
  • El Centro:平均价位19万美元左右,极端价位47万美元。
  • Calexico:平均价位20万美元左右,极端价位39万美元。
  • Brawley:平均价位18万美元左右,极端价位56.5万美元。

租金方面可以给到一些参考案例。如3卧2卫的房屋月租为950美元,面积大一些的房屋可以租到1200美元/月。从市场整体数据来看,租金回报率至少可达到10%以上。

河滨郡(Riverside County)
河滨郡位于帝王郡的北部,地域横跨面积更大,邻近洛杉矶,著名的旅游胜地棕榈泉就位于该郡。

整个地区人口大约为230万,人口密度相对集中,人口组成也相对平均和多元。其中,拉丁裔占45%,本地白人占40%,亚裔占6%,以及其他诸如印第安美国人等少数族裔人口。这里还是比较年轻的地区,居民平均年龄为33岁,整个加州的居民平均年龄为35岁。

从官方数据来看,河滨郡的平均房价在24万美元至32万美元不等。居民平均房贷每月为1700美元,而无房贷压力的情况下房屋开销在每月470美元左右。

河滨郡最为著名的社区棕榈泉平均房价为49万美元左右,而且整体房价还在上升。这里有满分10分的凯瑟琳芬奇小学(Katherine Finchy Elementary School)和雷蒙德克里族中学(Raymond Cree Middle School)。

租金方面,河滨郡的公寓楼平均月租在1000美元上下,取决于地理位置和房屋条件的优劣,月租金可低至760美元左右或高至1370美元左右。

圣地亚哥县(San Diego County)
圣地亚哥县包括了南加州著名港口城市圣地亚哥。这里有320多万人口,而亚裔和太平洋地区人口的比例明显居高,占了16%,本地白人占45%,拉丁裔33%,以及少数的其他裔族。

圣地亚哥郡有不少好学区,大型学区包括San Diego联合学区、Poway联合学区等。

在该郡的主要城镇圣地亚哥,平均房价为140万美元,售价中间价位78万美元。房价发展平稳,不过最新数据显示,该月房价经历细微下跌,也不排除是市场正常调整。圣地亚哥单间房屋月租约1600美元,二卧房月租约为2000美元左右。

就圣地亚哥郡自有房屋的中间价位来看,大约在40万美元上下。但该郡有一些热门昂贵社区诸如Rancho Santa Fe,平均挂牌房价高至200万-300万美元。

媒体采访

Forbes
Bloomberg
South China Morning Post
CNBC
iMoney
Shanghai Times
Squarefoot
Shanghai Office
Capital Weekly
The New York Times
TheStreet.com
Financial Times