曼哈顿这个有挑战性的楼市，现在是买入机会吗？

2019年 06月 15日

New York

总述

自金融危机以来，这是曼哈顿楼市最糟糕的第一季度，创下了30多年来最长的连续下滑。第一季度的总销售额下降了3％。这是连续第六个季度下滑，也是三十年来最长的衰退。楼市下行的原因包括高端公寓供过于求、外国买家退出，以及新的联邦税法对高税州的房地产造成的冲击。

公寓细分

曼哈顿房地产市场似乎正在面临一些挑战，但与往常一样，这取决于您所关注的细分市场。对于外国人来说，最重要的部分是共管公寓。共管公寓（或称condo公寓）是最受外国买家欢迎的公寓类型，因为这些单位没有大楼委员会的限制，易于购买，可以轻松出租。这与合作公寓（或coop公寓）非常不同。合作公寓几乎受到大楼委员会的限制，不允许外国人购买，也不允许转租。

二手共管公寓的中位数价格同比下跌4％。每平方英尺的中位价也在以每年4％的速度下跌。二手共管公寓每平方英尺中位价现在为$1,395美元（或每平方米$15,000美元）。共管公寓的供应量增加了15％——现在共管公寓的库存为12.3个月。

新开发部分

去年，新开发项目的销售额大幅放缓。2019年第一季度有157个新开发项目在售，同比下降39.4％，至4.5年来的最低点。这是自2003年以来第一季度销售额的最低点。此外，新开发项目的供应量很高：新建公寓的供应量比去年增加了56％，库存可达19个月。因此，想要购买一手公寓的买家肯定有很多选择。值得注意的是，新开发单位每平方英尺的中位数价格在过去12个月中增长了7％。每平方英尺的中位数价格现在为$2,085美元（或每平方米$22,440美元）

现在可以在曼哈顿买公寓吗？

很显然，在曼哈顿买房存在一些挑战，现在应该在曼哈顿投资吗？没有人可以预测未来，但可以考虑几个因素：

利率仍然很低（甚至可能进一步下降）
当然，大多数美国人都在使用抵押贷款购买房产。能够以低利率获得资金在曼哈顿购置房产是一件好事。由于美联储可能会降低利率，因此美国人会更有兴趣对房地产进行更大规模的投资，因为他们能够以较低的利率获得房贷。当然，如果更多的美国本土人开始进场购买，曼哈顿的房价将继续上涨。
美国经济依然强劲
虽然媒体往往将关注点放在贸易战上，但是美国失业率创历史新低，经济表现良好，股市依然强劲。总体而言，这些都是支撑健康房地产市场的积极迹象。只要经济保持强劲，且有充足的就业机会，美国本土居民的需求将保持不变，曼哈顿市场将继续好转。
新开发建筑大量供应
值得注意的是曼哈顿现在在建的大量新公寓供应。这些新的公寓大楼主要是豪华建筑，目标在于高端买家（三百万美元以上）。因此，这一细分市场的价格已经下降了，对任何现金充裕投资者来说，这是开始寻找这一细分市场交易的好时机。
曼哈顿是一个多元化的经济体
曼哈顿是一个巨大的经济体，已经变得非常多样化——当然，这里聚集了大型的金融机构，但在过去10年中，谷歌和Facebook等大型科技公司也入驻了曼哈顿。律师事务所、营销机构、文化艺术和旅游业也是经济的主要贡献者。最后，曼哈顿拥有许多顶尖学校：哥伦比亚大学、康奈尔大学、纽约大学以及其他几所城市重要大学。

为什么这很重要？这对创造就业至关重要，如果某个特定经济部门出现某种情况，这就是一个主要的缓冲。
当经济衰退时美国会怎么样？

当然，经济衰退的危机可能会在某个时候袭击美国。问题在于经济衰退的严重程度以及对曼哈顿房地产市场的影响。假设美国将面临类似于2009年危机的衰退（这是自20世纪30年代以来最严重的一次衰退），那么曼哈顿房地产的价格可能会平均下降15％（某些高端板块将下跌35％）。下降将持续1年，然后价格将回调。

然而，与2009年类似的经济衰退可能不会很快发生；尤其是特朗普总统在位期间将不惜一切保持经济的发展。因此，计划在2019年投资曼哈顿房地产的投资者可能需要有一些楼市下行的预期保护，因为购房者需要意识到任何经济衰退都会导致曼哈顿房价下跌15％以内，而且下跌的时间不会超过1年。