一间卧室50万美元:西雅图康斗的短缺较以往更甚

2017年 12月 15日
Seattle

一间卧室50万美元:西雅图康斗的短缺较以往更甚在西雅图地区面临的所有其它住房问题中,该地区的公寓(Condo公寓,康斗)问题最为严重。与其它高房价城市相比,这座城市对首次购房者和改善型购房者的可选项更少。

时光倒回二十年,金县(King County)在一年中的这个时间平均有两千多套康斗公寓在市场上供买家选择。现在呢?这个数字已经下降到大约350套,创历史新低。

而当地的建设热潮并没有帮上多少忙。西雅图的中心区大约有75个在建项目,但是其中只有三个是康斗公寓项目。而全县其他地方也没有其它的在建公寓, 在贝尔维尤(Bellevue)的第一个康斗公寓项目是十年来首建的项目。

这种情况不会很快改变。西雅图市中心是康斗公寓的主要市场,接下来十年的住房供应中约有94%的住房是出租型公寓,而不是出售型公寓。

表面来看来,康斗公寓建设短缺的情况让人不得其解:对公寓的渴求已经迫使买家前一天带着帐篷驻扎到销售处,以确保买到稀缺的新住房。

西雅图房地产在西雅图,康斗公寓的普遍价格是$453,000美元;就在三年前,同样的公寓价格还不到$300,000美元。

但是,为建设融资的开发商和银行将康斗公寓视为最具风险的项目类型,无论是直接财政回报方面(过去十年泡沫破灭,许多康斗公寓已经价值骤降,无法售出或转为Apartment公寓)还是法律方面的风险。

华盛顿有一条不寻常的法律,允许康斗公寓所有者更容易起诉建筑商的施工缺陷——这条法律允许长达几年的诉讼,并对什么是“缺陷”进行了广泛的定义。这可以把开发商绑定到法庭上,并导致达成庭外和解,或者至少造成高达数百万美元的保险费用。开发商们表示,西雅图市对康斗公寓建设施加额外的限制,并且限制他们至少在五年的时间内不可以将阻止他们将康斗公寓改成Apartment公寓。

结果:即使建造康斗公寓和Apartment公寓有相似之处,但Apartment公寓更简单、更有利可图,所以几乎所有的开发商都在建造Apartment公寓。正在建设三个康斗项目的开发商凯文•丹尼尔斯(Kevin Daniels)表示:“下次再也不想再牵扯这样的事情了。它让你头疼、痛苦和焦虑,根本不值得。”他想他以后再也不做这样的康斗公寓项目了。

大多数其他房价昂贵的城市与西雅图相比有更多的康斗公寓。总的来说,西雅图有18.8%的可购住房是康斗公寓,因为单户住宅仍然在城市中占领主导地位。相比之下,迈阿密和波士顿三分之二的住房都是康斗公寓。

其它城市中居民拥有康斗公寓住宅的拥有率更高——纽约(52%),芝加哥(48%),华盛顿(41%),旧金山(37%),圣地亚哥(33%),丹佛 23%),洛杉矶(22%)和圣荷西(20%)。这意味着这些城市的康斗公寓负担能力更高。一个月前,西雅图市中心价格在$500,000美元以下的康斗公寓只有五间。而纽约有近400间,迈阿密有560间,甚至连旧金山都有24间。

华盛顿州的公寓债务法从一定程度上解释了为什么这里相对于其它城市公寓更为短缺。西雅图的官员已经正在游说更改康斗公寓相关的法律,这条法律是为了解决公寓业主投诉90年代建设的低劣建筑造成的房屋水损害的投诉。华盛顿大学去年的一份报告提出了一些可能减轻开发商风险的举措,这有可能增加建设量。

西雅图比其它城市康斗公寓更少的部分原因也归结于城市的功能分区,因为大部分城市都只允许建造单户住宅。

另一方面,西雅图附近温哥华实际上建造的康斗公寓比建造的Apartment公寓更多(尽管当地的官员抱怨说,由于外国投资者购买公寓所有权以屯钱,导致很多公寓空置)。

媒体采访

Forbes
Bloomberg
South China Morning Post
CNBC
iMoney
Shanghai Times
Squarefoot
Shanghai Office
Capital Weekly
The New York Times
TheStreet.com