芝加哥房地产值得投资吗?——分析

2016年 09月 18日
Chicago

如果你打算在芝加哥买房,慢慢来,房屋价格会慢慢上涨。独立屋出租房产投资和房地产开发在未来几年极具潜力,特别是公寓房产开发。现在的抵押贷款风险低,因为房价会继续走高,但某些制造业失业的风险正在增加。在肯德尔县,投资增长缓慢的零售行业目前是最好的机会,但应避免在杜佩奇县作此类投资。

当地经济主要有两部分:低增长、高薪酬的制造业(化工,金属,机械)和高增长、低薪酬的批发和零售贸易行业、商业服务和医疗保健行业。劳动大军收入的缓慢变化对房地产市场带来长远的影响。市场对独立屋的需求将减少,对公寓的需求将上升。像许多其他之前以制造业支撑的城市一样,芝加哥正在成为地区性服务枢纽,人口基数大、增长缓慢。

芝加哥人口增长率仅仅是全美人口年增长率的一半,使其住房价格远低于当地的收入水平。在过去的一年,住房价格上涨但仍有很大的提升空间。预计在未来数年芝加哥房地产每年将有4%左右的增长。现在房价较低廉,将来也会处于低廉水平,所以不用急着购买。湖县的房价最为坚挺。

由于芝加哥房价相对本地居民收入和租金而言非常低,购买独立屋进行出租成为一项很好的投资,尤其是现在更多的工人买不起房屋自住。威尔县和肯德尔县的房产可能获得最高的租金收益,这里的租售比最高,但是这里的租客不多。然而,芝加哥库克县人口中有45%是租客,并且租金回报也很好。

新抵押贷款的风险水平处于低位,因为房价会缓慢但稳定地增长好多个年头。房价目前低于其正常水平25%。另一方面,芝加哥的就业前景没有这么乐观,在一些制造行业出现了裁员。

芝加哥大都会区正在以缓慢的速度不均衡地发展。坎卡基县和麦克亨利县出现收紧,而肯德尔县的发展最快。在接下来的三年里,预计肯德尔县将有2800个新独立屋建成;库克县将有36000个新房和50000个公寓建成。由于发展较缓慢,大型项目会分阶段建造。

在该地区,库克县的拉美裔、黑人和移民的比例最高。杜佩奇县的亚裔、大学毕业生、高收入人群和高价房产的比例最高。肯德尔县的平均年龄最低。

零售企业增长一直遵循着整个地区的人口增长。而杜佩奇县零售业实际出现收缩;库克县、威尔县和肯德尔县的零售业增长缓慢。肯德尔县的零售业增长最快,过去两年中每年增长5%。相比其他县,杜佩奇县的零售服务出现剩余,而肯德尔县的餐饮服务不足。

来源:福布斯

媒体采访

Forbes
Bloomberg
South China Morning Post
CNBC
iMoney
Shanghai Times
Squarefoot
Shanghai Office
Capital Weekly
The New York Times
TheStreet.com